부동산 세금·수수료, 한푼이라도 아끼려면…

[머니위크] 부동산 거래세 절약 노하우 [머니투데이] 정영화 기자

#최근 아파트 한채를 최대한의 한도로 대출받아서 4억원에 집을 장만한 김아무개 씨(42). 그는 미처 세금에 대한 부분을 생각하지 않고 집을 샀는데, 막상 1000만원이 훌쩍 넘는 세금이 나오자 한숨을 쉬고 있다.

대출 한도가 다 돼서 이 돈을 추가로 어떻게 마련해야 할지 고민이다. 집을 살 때 세금까지 감안해야 한다는 사실을 간과했던 것이다.

오피스텔이나 아파트를 장만할 때 내집 마련에만 신경을 쏟다 보면 이런 실수를 범하기 쉽다. 오피스텔 1억원짜리를 산다고 치며 거래세만도 매매가의 4.6%에 달해 수백만원의 세금을 내야 한다.

부동산 매매 만큼 중요한 세금과 수수료. 최소한의 상식 정도는 알아야 미연의 사고에 대비할 수 있고 돈도 아낄 수 있다. 올해부터 바뀐 부동산 세법과 수수료 체계가 어떠한지, 세금과 수수료를 절약할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지 알아봤다.

◆새로 산 아파트, 얼마의 세금을 내야 할까?

아파트나 주택 등 부동산을 사고 팔 때는 필연적으로 세금이 붙는다. 집을 살 때 내야 하는 세금으로는 거래세(취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세)가 있다.

주택의 경우 거래세율은 전용면적이 85m² 이하는 2.2%, 그 이상이면 2.7%가 적용된다. 거래세는 취득세(1%), 등록세(1%), 지방교육세(0.2%)와 농어촌 특별세(0.5%)가 합쳐진 것이다. 전용면적이 85m² 이하인 국민주택의 경우 농어촌 특별세를 면제해 주기 때문에 2.2%의 세금을 내면 되고, 그 이상의 주택은 전부인 2.7%를 내야한다.

즉 4억원짜리 아파트를 구입했을 때 평수가 국민주택 규모의 경우엔 880만원의 거래세를 내야하고, 그 이상의 평수인 아파트를 구입할 때에는 1080만원을 거래세로 내야한다.

상가와 오피스텔은 거래세가 주택보다 더 높은 편. 매매가의 4.6%를 거래세로 내야한다. 만약 2억원짜리 오피스텔을 구입했다면 거래세로 920만원을 내야한다.

◆내집을 팔고 싶은데, 세금은 어떻게 되나요?

집을 팔 때는 양도소득세에 신경을 써야 한다. 양도세는 집을 양도하면서 얻은 차익에 대해 내는 세금을 말한다.

1가구 1주택자의 경우 9억원 미만까지 양도세가 전혀 나오지 않는다. 다만 주택을 3년 이상 보유해야 자격조건이 주어진다. 여기에 서울, 과천, 일산, 분당, 산본, 중동, 평촌은 보유 기간 중 세대원 전원이 2년간 거주해야만 양도세를 내지 않는다.

만약 이 조건을 지키지 못하고 1년 이내에 팔 경우 세율은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~35%(2010년부터 6~33%)를 적용받는다.

1가구 1주택에 해당하는 사람이 2억원에 집을 사서 3억원에 집을 팔 경우, 양도차익은 1억원이다. 이것을 1년 안에 팔 경우 양도세 5000만원을 물어야 하고, 2년 안에 팔았을 경우는 4000만원을 내야 한다. 단 3년 이상이 되면 세금이 없어진다.

1가구 2주택 이상 보유자의 경우 기존의 중과세(세율 50% 이상)에서 올해 3월15일 세제개편안에 따라 일반 세율로 적용받는다. 집이 세채든 네채든 주택 보유수와 상관없이 기본 세율 6~35%(2010년부터는 6~33%)를 적용받는 것이다.

◆가볍게 보지 말자, 부동산 중개수수료

거래세와 양도세를 냈다고 해서 이것이 끝이 아니다. 부동산 중개수수료와 법무사 수수료, 그 외 각종 등기비용과 국민주택채권, 인지세 등 자잘한 비용들이 추가로 들어간다. 그 비용이 결코 가볍게 볼 만한 수준이 아니기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다.

먼저 부동산 중개수수료의 요율표를 기본적으로 알아둘 필요가 있다. 공인중개사가 임의로 지정하는 경우도 있기 때문이다.

주택 매매의 경우 5000만원 미만은 수수료율이 0.6%(한도액 25만원), 5000만원 이상 2억원 미만의 경우 요율이 0.5%(한도액은 80만원), 2억원 이상 6억원 미만의 경우 요율은 0.4%(한도 없음)가 붙는다.

6억원 이상 고급 주택 매매는 법정 중개수수료 0.2~0.9% 범위 내에서 중개의뢰인과 중개업자간에 상호계약에 따라 협의해서 결정한다.

임대의 경우 2000만원 미만은 수수료율이 0.5%(한도액은 7만원), 2000만~5000맘원의 경우 0.5%(한도액은 20만원), 5000만~1억원의 경우 0.4%(한도액은 30만원), 1억~3억원의 경우 0.3%(한도 없음)가 붙는다.

3억원 이상 고급주택 임대는 법정 중개수수료 0.2~0.8% 범위 내에서 중개의뢰인과 중개업자 간 상호계약에 따라 협의해 결정하도록 돼 있다.

◆아는 게 힘! 필수 상식을 알아두기

집을 살 때 취ㆍ등록세를 납부한 뒤 국민은행 등 금융회사에 가서 국민주택채권을 사야 한다. 국민주택채권의 매입기준은 실거래가가 아닌 기준시가다. 중개업자나 업무사가 실거래가로 기준을 삼아 수백만원을 가로 채는 일이 있으니 조심해야 한다.

보통 채권을 현장에서 매입하고 곧바로 할인해 매각하는 방식이어서 채권가액보다 훨씬 적은 금액 지불하면 된다. 할인율은 매일 달라진다.

여기에 별도로 인지세가 붙는데, 인지세는 재산상의 권리의 변동승인을 표시하는 증서를 대상으로 작성자에게 부과하는 세금으로 부동산 소유권이전의 경우 기재금액에 따라 최소 2만원부터 최고 35만원까지 부과된다.

집을 구입한 뒤 소유권 이전 등기할 때에는 법무사에 대행을 맡기더라도 채권 매입은 본인이 직접 하는 것이 좋다. 요즘은 채권 발급 번호만 통보해주면 되므로 절차가 간소화됐다.

인터넷 등기대행서비스 이용해도 비용과 시간을 절약할 수 있다. 5억원짜리 주택 소유권 이전 등기 비용은 법무사 통하면 80만원 정도 들지만, 인터넷으로 처리하면 30만원으로 줄어든다. 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 준비서류와 세금 계산법을 안내해 준다.

서울시의 경우 '부동산 취득ㆍ등록세 원클릭 인터넷 서비스'(etax.seoul.go.kr)를 이용하면 부동산 실거래가 신고에 이어 취득ㆍ등록세 신고납부까지 하루 24시간 언제든지 간편하게 할 수 있다.

박영선 국민은행 PB사업본부 세무지원 팀장은 "부동산 거래를 할 때에는 반드시 수수료 영수증을 챙겨야 한다"며 "특히 법무사에 대행을 할 때 엉뚱한 금액이 청구되는 경우가 있기 때문에 수수료 영수증을 잘 살펴보는 것이 좋다"고 조언했다.