아파트 분양권 전매절차

1. 분양권 매매계약:

아파트분양 당첨 후 건설사와 분양계약을 체결하면서부터 분양권 전매가 가능하다. 따라서 매도자와 매수자가 지역중개인업소나 직거래로 계약한다.

가) 매매계약서 검인: 매도자와 매수자 중 한 명이 시, 군, 구청 지적과에 방문해 매매계약서에 검인 절차를 받는다. 이때 분양권계약서 원본(분양계약서 이면에 매매 계약 서명)과 매매계약서 3장을 준비한다.

나) 금융기관 대출채무승계: 매도자와 매수자가 함께 대출받은 금융기관을 방문하여 중도금대출채무승계 신청서, 각서, 확약서를 작성한다. 이때 매도자는 인감도장, 신분증을 준비하고, 매수자는 분양권계약서, 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 학약서, 각서, 인감도장, 신분증을 지참한다.

다) 분양권 계약서 명의변경: 매도자와 매수자가 함께 건설사 분양사무소(조합 아파트는 건설사와 조합사무실 두 곳)에 방문해 각서, 확약서에 건설사의 확인 도장을 받는다.

매도자는 인감증명서 1통, 등본 1통, 인감도장, 신분증, 분양권계약서를

매수자는 인감증명서 1통, 인감도장, 신분증, 검인계약서 1통을 준비한다.

이러한 절차가 끝난 후 매수자는 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜 중도금과 잔금을 납부하고 입주할 때 사용검사(준공검사) 및 소유권 이전 등기절차를 밟으면 된다.

2. 분양권 매매 시 세금:

부동산을 사고 팔 때는 항상 세금이 따라 다닌다. 이는 분양권도 예외는 아니다. 분양권을 양도하면 매매한 차익이 생기는 만큼 양도소득세를 내야하고, 분양권을 매입한 사람은 취득세와 등록세를 내야 한다.

가) 매도자는 양도소득세

분양권을 팔아 실제 입주하지 않았을 때 취득, 등록세는 면제되지만 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득 공제)이 생겼을 경우 양도소득세를 낸다.

이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 된다. 세율은 보유 기간에 따라 다르다. 보유 기간이란 분양계약 체결 시부터 분양권 양도까지의 기간을 말한다.

실거래가를 기준으로 보유한지 1년 미만일 때 양도차익에 대해 36%, 1년 이상일 경우는 9~36%의 양도세를 내야 한다. 양도소득세 기본공제는 토지, 건물 구분 없이 250만원 공제한다.

예를 들어 김모씨가 2006년 6월 좋은아파트 40평형을 2억3,000만원에 분양받아 2007년 3월에 프리미엄 5,000만원을 받고 팔았다면 양도소득세가 얼마인지 산출해보면?

먼저 양도차익= 프리미엄(5,000만원)에 양도소득기본공제= 250만원을 빼면 양도소득은 4,750만원이 된다.

여기에 1년 미만 세율을 적용받아 산출세액을 계산해보면 4,750만원 × 36% = 1,710만원이 된다. 이 1,710만원을 잔금지급 후 2개월 이내에 양도세 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제받게 된다.

따라서 1,539만원이 납부금액이며 여기에 예정신고에 납부하는 10% 주민세를 더한 1,692만9,000원이 실제로 납부하는 금액이 된다.

나) 매수자는 취득세, 등록세

분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우도 있는데 이는 조합원분을 샀을 경우로, 이 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.

취득세와 등록세 그리고 부가세인 교육세 및 농어촌특별세는 실입주자가 납부한다. 갑이 을에게 분양권을 팔고 을은 다시 병에게 그 당첨권을 팔아 병이 실제로 아파트에 입주했을 땐 병이 취득세와 등록세를 내야 한다.

등록세 및 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액에 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 1억5,000만원인 아파트 분양권을 5,000만원의 프리미엄을 주고 구입했을 때 과표는 1억5,000만원이 된다.

상기 실제 매매가격을 매수, 매도자 쌍방의 거래 사실 확인서(인감증명서 첨부)를 기준으로 하므로 진위여부와 관계없이 매수, 매도자 쌍방의 신고가격에 준한다.

 

다) 부동산 매매와 교환 중계수수료(중계수수료=거래가액X중계수수요율)

5,000만 원 미만: 0.6%(한도 250,000원)

5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만: 0.5%(한도 800,000원)

2억 원 이상 ~ 6억 원 미만: 0.4%(한도 없음)

6억 원 이상 거래: 0.2% ~ 0.9% 내에서 상호계약에 따라 협의 결정.

예) 매매 가격이 1억6천만원이면 0.5%으로 800,000원.

 

라) 부동산 매매와 교환 이외 임대차등 중계수수료

5,000만 원 미만: 0.5%(한도 200,000원)

5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만: 0.4%(한도 300,000원)

1억 원 이상 ~ 3억 원 미만: 0.3%(한도 없음)

3억 원 이상 거래: 0.2% ~ 0.8% 내에서 상호계약에 따라 협의 결정.

예) 매매 가격이 1억5천만원이면 0.3%으로 450,000원. 

 

3. 주의 사항

직계존비속간의 부동산의 매매나 분양권의 매매는 증여로 추정하기 때문에 분양권 매매 후에 국세청(세무서)에서 매매에 따른 입증자료 제출 요구 시

이에 관한 자료(매매대금을 매수인이 매도인 통장에 송금처리 한다면 동 입금영수증은 확실한 입증자료가 될 수 있을 것임)를 제출해야 할 것이며,

분양권 매매 후 양도소득세 신고(양도소득이 없는 경우에도 신고는 해야 됨)할 때 자진해서 매매에 대한 입증자료를 첨부하여 제출하는 방법도 있다.  끝.